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えふけい

Author:えふけい
経済的、時間的自由を求めていたが、本当の幸せとは何かを考え始めた。
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残高証明書到着 その2

スルガ銀行からも残高証明書が届いた。
こちらは配達記録郵便で来た。
3日で来たのでこちらも合格であろう。
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残高証明書到着

住信SBIネット銀行から残高証明書が届いた。
普通郵便で来た。
申込みから二日後に来るとは、何という早さ。

残高証明書を依頼

住信SBIネット銀行とスルガ銀行に残高証明書の発行を依頼した。
どちらの銀行も電話すると個人認証があった。
対応はどちらも○
手数料は各840円で口座から引かれる。

残高証明書

業者から電話があり、銀行口座の通帳の代わりに残高証明書が欲しいとのこと。
翌日に申請してみることにした。

銀行へ持ち込み

担当者からメールあり。
本日、銀行へ資産内容の書類を持ち込むとのこと。
融資の事前申込が本日ということなのか、いまいち不明ではある。

保有資産

担当者から電話があった。
株式やFXの証券口座の残高画面をプリントアウトして業者に渡してあったのだが、どれが資産の残高かわからないので教えてくれとのこと。
手元に画面がないのでその場では詳しく説明はできなかった。
帰宅後にメールを送信した。
それから、預金口座の通帳はないかと聞かれた。
私はネット銀行しか使っていないので、持っていないと答えるしかなかった。

契約金

ネット銀行から契約金を振り込んだ。

売買契約

昼休みに業者の人に私の会社へ来てもらった。
最初に気になっていたことを確認した。

融資の金利は変動ならば3%切るとのこと。
敷金0で募集するが、契約期間満了前に解除すると家賃1ヶ月分のペナルティーが付くこと。
借主に原因による原状回復費用は退去時に借主に請求すること。
などなど

納得したので、売買契約を開始。
まずは重要事項の説明から。
敷地面積に間違いがあったので、後で訂正するとのこと。
内容に関しては事前に目を通していたので特に問題なし。

そしていよいよ売買契約。
何箇所も住所と名前を書いて実印を押印。
契約書に貼ってある収入印紙の半分の22,500円を支払い。
完了した時には、昼休みを20分ほど過ぎていた(笑)

あとは融資だけだ。

売買契約前日

いよいよ明日は売買契約の日だ。
それで、担当者に電話でいろいろ聞いてみた。

格安な家賃設定なので、家賃を上げられないか?
可能だが、周りの同じ構造の4棟より家賃を上げると入居率が落ちる可能性あり。

購入予定のアパートはほぼ同じ建物5棟のうちのひとつなのだ。
つまり、家賃その他を自由には決めにくいということ。
これは誤算だった。
リスクを自分でコントロールできないのだから。

当初は自己資金を最小限にしてROIを高める、いわゆるレバレッジ作戦だったのだが、これはかなりリスキーである。
家賃すら自由に決められないとなると、ますます危険。
なので作戦変更することにした。

自己資金を増やして融資額を減らし、なるべく繰上げ返済をして早めに借金を返済してしまう作戦。
こちらの方が堅実ではある。
借金大国日本は、今後の金利上昇のリスクがかなり高い気もするからだ。

周辺調査

20080816.jpg

アパートの建築具合と周辺調査のために現地へ行った。

地下鉄駅から徒歩5分ということなのだが、ホームからこの出口まではかなり距離がある。
それから、駅からアパートまでの道のりの途中には、横断歩道のない交差点があり、歩道橋を渡らなければならない。
アパートの近くにはコンビニがあるのだが、駅とは逆方向。
徒歩5分圏内に大型スーパーが2店、近日オープンの大型商業施設は徒歩2分。
トータル的には立地は良いと思う。

周辺アパートの空室状況は、それほどでもなかった。
現状では供給過多とまではなってないらしい。
そして、建築中のアパートは他には見当たらなかった。

建築中のアパートだが、すでに3階まで出来ていた。
20日前はまだ1階部分しかできてなかったのだが、工事のペースが早くて驚いた。

新築アパート投資

不動産投資にもいろいろな物件があります。
今回私が購入を決めた新築アパートの投資とは?

メリット
 融資を受けやすい、長期の返済が可能
 自己資金を少なくし、ROI(投資収益率)を高められる(レバレッジをかける)
 景気後退により、数年は金利が上がらないと予想
 団体保険により、もしものときにはローン返済が免除される。
 インフレに強い
 新築プレミアで初期のころは家賃高めかつ空室になりにくい
 戸数が多く、収益が安定する。
 戸建や区分マンションにくらべ収益率が高く手間も少ない。
 建物全体を自由に管理可能。出口戦略も豊富。
リスク
 金利上昇による収益圧迫
 供給過多による空室率上昇や家賃低下
 その他のリスクはほとんどコントロール可能

契約書類

業者から契約書類のサンプルが届いた。
売買契約書、重要事項説明書、管理委託契約書の3通。
契約前に目を通しておいてくれ、とのこと。
勘違いをしていたが、手付金は300万円だった。
あと印紙代22500円も必要。

今まで他人事のようだったが、少しずつ実感が湧いてきている。

融資OK?

業者から電話があった。
事前融資申込書を銀行へ出したら、担当者は問題ないということだったらしい。
まだ融資確定ではないが、いけそうな予感。

19日に売買契約を交わすことに決定。
買付金250万円を用意しなければ。

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